粤港澳大湾区“金九银十”降温 房企加大促销力度，据广州中原地产统计显示，3·30新政满一年后，2019年上半年广州一手住宅网签成交38047宗，环比上升4%，同比下跌27%。成交面积413.6万㎡，比2017年同期下跌28%。
时代周报记者 蔡颖 发自广州
房地产市场已正式进入“金九银十”的传统旺季。然而在调控趋严的背景下，曾经热闹的场景已经不复存在。
来自易居房地产研究院的发布《9月成交预报》显示，2019年9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，同比增长32%。分城市来看，一线城市环比增长7%；二线城市环比持平；三四线城市环比增长2%。
易居研究院研究员沈昕表示，近期调控力度不会放松，市场将受此影响出现降温；从供给侧来看，考虑到后续几个月开发商在资金压力下，推盘节奏或有加快，预计9月的成交量基本保持平稳。
时代周报记者调查走访发现，以广州、深圳、东莞等粤港澳大湾区城市为例，不少楼盘客户观望情绪较浓，市场热度持续降温。根据合富辉煌研究院数据显示，粤港澳大湾区9城9月第一周（9.3–9.9）网签成交普遍继续下滑，部分网签环比上升的城市，其水平仍徘徊在相对低位。其中，广州一周全市商品住宅网签15万平方米（约1314套），环比降38%，深圳因受新政前积压的网签释放影响，网签数量达到高位，但仅1盘新推售，去化率仅11%。
广州一中小型房企的内部人士向时代周报记者坦言：“公司内部销售压力紧张 很多项目都面临去化不足的情况。例如，我们在肇庆的项目，开盘当天花费了200万元来造势吸引购房者，但是当天开盘认筹仍不足四成，之后估计买的人也不会多了。”
楼市调控政策、信贷环境的趋紧使得购房者不敢贸然入市。在此背景之下，不少开发商为缓解资金压力均推出不同程度的让利活动，通过低首付、降价优惠、全民经纪人等营销方式加速出货。
金九银十盛况不再 楼盘打响促销战争
相比起之前一二线城市的一房难求的盛况，目前多数楼盘选择以低首付的方式来降低购房门槛。
位于广州黄浦区长岭居板块的碧桂园克拉广场项目对外营销宣传显示： “首付一成，仅需6万元起。”
项目人员向记者表示，“只需首付6万元便可签约，3个月内补齐剩下的两成首付款，公司还可以提供剩下70%房款的5年分期贷款。
这并非个例，而同一区域的佳兆业未来城项目也打出首付低至7万元,总价130万元起，并可在3年内分期的口号。增城源海仙村一号首付两成起，即首付40万元起，剩下的首付可以分3年贷款完成。
广州番禺市桥的时代柏林项目针对改善住房的买家推出了“换房无忧置业计划”，销售人员向时代周报记者表示，即有在3个月的时间来付清首付，并设立了2万元的换房基金，直接在房屋总价中减去。
“现在低首付方式很常见，例如首付6.5万元起，还可以免费分期，通过这样的优惠方式，几万元可以买一套楼，客户的购买意愿通常都会非常强烈，楼盘项目一般卖得火爆。”新城控股(28.50 +5.63%,诊股)内部营销人士向时代周报记者表示，但我们是严格控制比例的，一般在20%–30%左右，不然会影响我们的销售回款。
除了低首付之外，不少楼盘选择直接降价促销。位于广州黄埔区的万科尚城正在进行清盘促销活动，该项目营销人士向记者表示，之前的市场价格2.6万元，现在只需2.4万元，目前只剩下27套。
广州以外，其余大湾区城市也传出多个特价楼盘，位于肇庆的正黄·金色悦府项目直接推出了8.5折优惠。在深圳龙岗区的远洋新天地家园中心城放出了20套特价房源，82平方米的房屋总价在300万–330万元。项目销售人员向记者表示，原价3200元一平方米的装修费，部分楼层可以做到1800元，有的可以做到1000元。而在同一区域的麓园云玺项目也不甘示弱，一口气推出了13套特惠一口价房源，90平方米左右的房屋价格在320万–340万元之间。
除了用低首付、降价来吸引短期资金紧张的购房者,不少房企还打出了“全民经纪人”的营销方式。所谓“全民经纪人”,是指直接发动所有群众帮开发商卖楼，一旦成交便能轻松赚取佣金。
近日，恒大便在多个地方打出了“推荐成交赚取高额佣金”的广告标语。
“全民经纪人是房企一直就有的营销方式，恒大、碧桂园、雅居乐等都有自己的全民营销APP,只需要在APP里面便可实现推荐。”上述新城控股营销人士向时代周报记者表示，此营销方式在楼市不景气、开发商销售压力过大的时候才会被重视，在楼市火爆期,开发商不担心销售额，自然奖金额度就较小。
为了鼓励更多成交额，中介的佣金也有了显著提升。“三价合一之后，深圳住宅的佣金在1%–1.5%之间，目前市场行情有所下滑，为了鼓励积极性，我们的佣金目前提升到2%–3%，深圳链家一名中介人士向记者说道。
新房市场成交回落，二手房市场热度也在持续下降。
“目前业主心态有所松动，二手房基本都有30万–50万元的降价空间”。一位广州房产中介人士告诉记者。
“比如天河区MBA公寓有不少业主都愿意将200多万元的放盘价下调至180万–190万元以加快成交。该中介人士表示，以前市场价过高，随着楼市调控政策持续发力，二手房买家变得更加谨慎，大多数业主都愿意降低放盘价，目前二手房价格正逐渐回归到合理水平。
深圳的二手房市场的议价空间也在增加，上述深圳链家中介人士向记者指出，目前二手房都是低价先走，议价空间基本在10万元左右。
地产经济学家邓浩志向记者指出，部分房企在年底都面临着冲业绩的压力，9月、10月以及12月份房企都会加大促销力度，普遍采用价换量的策略。
加大营销力度的直观结果便是好看的销售数据。
“我们在肇庆的项目选择了低首付的方式，上个月去化率达到了50%，在同一区域位于前三。”上述新城控股内部营销人士向记者表示。
时代柏林的销售人员也向记者表示，目前该项目销售情况不错，估计在今年年底将全部卖出。
