房屋租赁行业7年裂变 直面监管困局，成立7年，不断“裂变”的自如正印证着住房租赁市场的新变化。“甲醛门”事件，长租公寓局部垄断现象，以及监管部门出手干预的房租暴涨情况，都使这一行业的发展模式引发诸多争议。
脱胎于链家
自如脱胎于链家。2010年，时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟链家，随后，熊林一手打造自如项目，并担任CEO至今。2011年5月24日，链家启动自如业务；同年10月18日，自如事业部正式成立。
从运营模式看，长租公寓分为“集中式”和“分散式”。前者主要为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级；后者房源来自分散的业主，通过房屋包租经营，标准化服务与改造，提供全新租住体验。
自如是分散式长租公寓的代表，相较传统长租公寓低价租进房源、高价转手的盈利模式，自如不仅赚取差价，还多收取一层服务费。
“每个月房租的10%是服务费，包括物业、网络、保洁等，水电另算。”深圳租客严先生告诉记者，他在南山西丽片区租住了一个自如单间，这套房子原先是三室一厅，自如将客厅再隔断出一个房间，相当于四室一厅。
“之所以选择自如是因为少了一些麻烦，之前跟单独的房东打交道，不靠谱的太多，比如，WiFi坏了两星期，找各种理由不给修；但自如有一整套模式，比如马桶坏了有专人维修，响应速度还行。” 严先生说。
自2015年初，国家出台一系列政策指导意见，扶持长租公寓行业的发展。自如自身也迎来了重要变化：酝酿独立运营。
2015年10月，北京自如资产管理有限公司（“北京自如资管”）成立。次年5月，北京自如资管正式承接链家自如事业部全部业务，专注经营房屋资产管理业务。北京自如资管以独立法人实体营运自如，实控人为链家董事长左晖。左晖个人持股达94.6%，链家联合创始人单一刚持股5.4%。
从股权角度看，自如与链家已实现完全切割。2015年，链家迅猛扩张，进入“扫货”模式，一连收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策等11家本地老牌中介。
当时，链家把主要精力聚焦在“跑马圈地”上，对自如来说，脱离链家，意味着将有更多自主权。此后，自如也进入快速发展期。
租赁市场机构化加深将带来多重影响，其中之一就是对房租的把控力加强。在张大伟看来，租赁市场已出现了垄断定价权。“如果都是小公司、小业主，互相之间尚有竞争；但如果是一个掌握几十万套房的庞然大物，他是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”
熊林曾向媒体表示，机构化的价值是保持房租稳定的增长，而不是大起大落。贝壳研究院7月的一份报告提到，随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。
然而，从实际情况看，机构化似乎没能成为房租的稳定器；租金暴涨的结果也与上述报告租金承压的判断大相径庭。
房租上涨的原因很多，有观点认为是供需紧张，也有观点认为是毕业季等因素所致。但正如前文所述，长租公寓企业激进地获取房源，成本端的增加必然传导到租客端，这种扩张方式对于全市场的影响不容小觑。
邓志松表示，对于中介市场，链家、我爱我家等行业龙头近年来发展迅速，目前在部分大城市、区域可能已形成寡头市场。一般而言，寡头市场容易滋生价格协同行为，也可能出现不公平高价、附加不合理交易条件等滥用共同市场支配地位的行为。
长租公寓的资本方也是近期舆论的焦点，资本急切地想从烧钱模式运转到赚钱模式，被认为是这一轮房租上涨背后的资本推动逻辑。
张大伟认为，资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少新增供应量，长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。
邓志松则告诉记者，在资本“催促”下，如果存在为了快速扩张而大规模高价收房情况，长租公寓企业必然会将该部分增加的成本转嫁到租客身上。他建议，在这个过程中，需要特别关注长租公寓企业是否存在串谋哄抬租房价格等横向垄断协议行为，包括价格协同行为。
自如、蛋壳等长租公寓正是租赁市场机构化浪潮下的典型代表，如何对这些机构的定价权实施有效监管，防止定价权的过度使用，这是未来要着重考量的。
好在积极的迹象正在出现，市场监管正在发挥作用。例如，北京市住建委等多个部门已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。
“长租公寓市场一定程度上正处在房源垄断阶段，尤其是大城市；要积极管控，给予更多市场竞争机会，对于部分垄断房源还要设定租金上涨幅度。”严跃进向记者说。
