冯仑：两会透露出的房地产行业六大机遇，先谈一谈今年两会透露出来的未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。
首先从大的角度，从政策周期上来看，政府工作报告当中提出，2019 年国内生产总值增速目标为6.5% 左右。增速比往年略有下降。可以看得出来，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。
政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是重要的。减少货币资金占用，降低企业经营风险尤为重要。
从金融监管上来看，政府工作报告中透露出来的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。
这有这么几点非常清楚：第一、强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向，这会是今年和未来的一个基本的政策方向。 第二、房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排。第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷，也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。
现在，我们的城镇化比例是52.6% ，政府工作报告提出未来5年要涨到58.5% ，还会有8000万农业人口进入城镇，成为城镇居民，其中今年要增加1300万人。这个趋势实给房地产未来的发展提供了机遇。
其次，粤港澳大湾区发展计划将要出台，也给房地产发展提供了机会。具体说来有两方面。一方面，2016、2017 年增长快的房企都是一二线城市，周边三四线城市有大量土地储备的房企。粤港澳大湾区是天赐红利。但「罗马不是一天建成的」，需要长远布局，以时间换空间换取长线收益。另一方面，开发商一定要提前布局，找到产城融合的协同发展的具体模式。
第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580 万套。根据这个表述，可以看出棚改工作的力度不会降低。与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产当中的重要机会。所以应当积极研究棚改核心受益城市，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是一个可以积极进入的领域。
第四，城中村改造也还有机会。报告提到，「有序推进城中村改造，老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。」除了城中村、老旧小区改造外，政策还鼓励有条件的地方加装电梯，这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，形成购买旧楼改造证券化资管发展的闭环。这些都是新的机会。
第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的：「要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。」实际上租赁市场已经嚷嚷了一段时间了，这次报告中有这么明确的规定，实际上给出了一个很好的信号。随着今年政府工作报告进一步强调，我相信未来这一段时间里租赁市场机会会更多，发展也会更快。
第六，报告里特别提到养老地产的发展。报告里是这么讲的：人均预期寿命将达到76.7 岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。可以判断，未来5 到10 年将是养老地产发展的黄金机遇期。
